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¿Qué paga el que vende la casa? Gastos de vender una vivienda

Cuando hablamos de la compraventa de una vivienda e imaginamos la situación, siempre simplificamos imaginando una parte que paga (el que compra) y otra que cobra (el que vende), sin embargo, la persona que vende una vivienda tiene que afrontar también una serie de pagos importantes que ha de tener en cuenta. 

Tanto el comprador como el vendedor de una vivienda deben afrontar gastos y el pago de sus correspondientes impuestos. Es muy habitual que el vendedor no preste atención a esta situación por el desconocimiento inicial de las cantidades, y se encuentre una vez vaya a cerrar (o haya cerrado, en el peor de los casos) con tener que hacer frente a unos pagos con los que no contó al fijar el precio de venta.

vender una casa

¿Qué gastos conlleva vender una vivienda?

La certificación energética

Desde el año 2013 es obligatorio para poder anunciar una vivienda en venta o alquiler que ésta tenga el certificado energético. Aunque a día de hoy aún no se está sancionando la ausencia de él en los anuncios sí es obligatorio presentarlo en notaría junto al resto de la documentación de la vivienda por lo que es imprescindible realizarlo para cerrar la operación.

Puedes leer: Qué es el certificado energético

 

La plusvalía de Hacienda – IRPF

Las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda deben tributar en la declaración de la renta, si somo residentes, en la base imponible del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y si no somos residentes en España, como Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

¿Qué es exactamente la ganancia obtenida? Se entiende por ganancia la diferencia entre el valor al que hemos vendido la vivienda y el valor por la que la compramos actualizado mediante un coeficiente según la fecha de la compra.

Los primeros 6.000 euros de plusvalía tributan al 21%, entre 6.000 y 24.000 euros al 25% y, por encima de ese nivel, se gravará al 27%.

¿Y si la vivienda la vendo por menos de lo que me costó? Entonces se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no tenemos que tributarla. De hecho, la minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

Desde 2015 se eliminan los coeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que suponían una rebaja de la plusvalía patrimonial, esto ha provocado un mayor pago de impuestos por la venta de una vivienda y ha encarecido la factura fiscal a todos aquellos que han vendido pisos, especialmente si los compraron antes de 1995 cuando cambió el tratamiento fiscal.

Si la vivienda que vendemos es nuestra vivienda habitual e invertimos la ganancia obtenida, o parte de ella, en adquirir otra vivienda habitual, la ley nos exime del pago de esa parte invertida. La parte que nos quedaría sin invertir en la nueva vivienda sí hay que tributarla. Aunque nos eximan del pago, hay que declarar el ingreso y la intención de acogerse al beneficio fiscal de reinversión.

También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Impuesto o plusvalía municipal

La plusvalía municipal es, de los impuestos que paga el vendedor, el menos conocido. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento del municipio donde está ubicada la vivienda.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo en el que se ubica la vivienda en el tiempo en el que vendedor la ha tenido en propiedad. Se calcula sobre el valor catastral.

En algunas ocasiones, vendedor y comprador pactan que lo pague el comprador como parte de las condiciones de venta.

Gastos

Para venderla, la vivienda debe estar libre de cargas, eso quiere decir que el propietario debe tener al día los pagos de comunidad de propietarios, las derramas, el IBI, la tasa de basuras, etc. Independientemente de la fecha de venta y de la fecha en la que se pague el IBI por ejemplo, el que era propietario a día 1 de enero de la vivienda debe asumir esos pagos.

Si existe hipoteca, el vendedor deberá asumir los gastos de cancelación

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