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Guía del propietario de vivienda afectada en Lorca

29 agosto, 2011 por

inmobiliaria cartagena

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Tras los meses que llevamos  en nuestra oficina en Lorca, ciudad de la que aprendemos día a día de sus gentes hemos decidido crear esta  guía para las personas afectadas. Creemos que con nuestra experiencia en el sector de la construcción desde del año 67 podemos aportar un poco de luz a la cantidad de dudas que todavía surgen tras el terremoto.

Vamos a dividir en 2 partes ya que el artículo se haría muy extenso, dejando en la segunda entrega para las dudas que nos han consultado en nuestras oficinas. Dudas prácticas.

ACABAMOS DE DERRIBAR NUESTRO INMUEBLE:

¿QUÉ OCURRE AHORA?

Existe un solar en proindiviso (no se puede dividir en “trocitos”, uno para cada propietario) que pertenece a distintos propietarios y en distintos porcentajes (de acuerdo al porcentaje de propiedad que tenían en el edificio anterior).

Dichos propietarios deciden construir un nuevo edificio sobre dicho solar.

¿CÓMO GESTIONAMOS LA RECONSTRUCCIÓN?

Los vecinos han de determinar cómo van a unirse para gestionar la construcción. Para ello tienen dos alternativas:

  • Constituirse en COOPERATIVA
    • Tiene personalidad jurídica
    • Tiene obligaciones fiscales: IVA, Retenciones, Impuesto de Sociedades, etc.
    • Pueden recuperar el exceso de IVA soportado
    • Se rige por los Estatutos
    • Marco legal exhaustivo que resta agilidad a la gestión y toma de decisiones
  • Constituirse en COMUNIDAD DE BIENES
    • Carece de personalidad jurídica
    • No presenta declaración de IVA o Sociedades
    • No pueden recuperar un supuesto exceso de IVA soportado
    • Se rige por el Estatuto de Constitución y, en su defecto, por el Código Civil, art. 392 y siguientes.

Los Estatutos pueden regir todo el funcionamiento sin someterse a la legislación restrictiva de una empresa.

LA IMPORTANCIA DE LOS ESTATUTOS

Rigen y ordenan todos los aspectos del funcionamiento de la Comunidad o Cooperativa y, en especial aquellos tan importantes como:

  • Mayorías requeridas para adoptar acuerdos
  • Forma de reparto de las viviendas (sorteo, semejanza vivienda anterior, etc.)
  • Entrega inicial y pagos posteriores
  • Tratamiento de los impagos
  • Forma de Gobierno de la Comunidad de Bienes, …

¿NOMBRAMOS UNA GESTORA?

Aunque sin duda de ayuda, no es indispensable. La gestora, si ha sido bien escogida, puede agilizar el funcionamiento de la Comunidad o Cooperativa e incluso puede ser de ayuda para dirimir discrepancias entre los propietarios. Su coste, normalmente entre un 6% o 9% del proyecto, incrementa el importe final de la obra si bien, por otro lado, con una buena gestión puede ahorrar a la comunidad su coste e incluso más: aligerando plazos de la tramitación administrativa, optimizando la gestión financiera, resolviendo posibles contingencias (aparición de restos arqueológicos, etc.).

CÓMO SE FINANCIA LA RECONSTRUCCIÓN

Todos los propietarios recibirán una indemnización por parte del Consorcio de Compensación de Seguros. Dicha indemnización, para casos de demolición y reconstrucción, suele fijarse en un porcentaje del importe asegurado en concepto de Continente.

Cuando exista cláusula a favor de entidades financieras, normalmente cuando el bien está hipotecado, será ésta quien reciba y “administre” la indemnización.

Una vez recibidas las indemnizaciones, es muy conveniente que la mayor parte de las mismas quede ingresada en la cuenta de la Comunidad o Cooperativa en concepto de entrega inicial (se indicará así en los Estatutos) con el fin de evitar futuros problemas de cobro.

Cuando existan propietarios que por un infraseguro –o incluso la inexistencia de seguro- no alcancen con su indemnización el coste de la reconstrucción, deberán de solicitar las Ayudas Estatales que le ayuden a completar la cantidad necesaria para reconstruir su vivienda o local.

¿QUÉ GASTOS PUEDO ESPERAR?

Sin ser exhaustivos, una obra de edificación soportará estos gastos:

  • GASTOS DE CONSTRUCCION
  • TASAS Y LICENCIAS
  • ICIO
  • Licencia de 1ª ocupación
  • Tasas Org. Autonómicos/Municipales
  • IAE Promoción
  • Otros impuestos y tasas
  • Obra Nueva- IAJD
  • División Horizontal – IAJD
  • Notaría ONDH
  • Registro ONDH
  • Proyecto Básico y Ejecución
  • Dirección de obra
  • Proyecto Fontanería
  • Libro del Edificio
  • Proyecto Final reformado
  • Dirección Obra Aparejador
  • Otros Proyectos (geotécnico, Telecomunicaciones, …)
  • Estudio de Seguridad
  • Plan de Seguridad
  • Control y Seguimiento Coordinación Seguridad y Salud
  • Control de Calidad
  • GASTOS FINANCIEROS
  • SEGUROS
  • Decenal
  • Responsabilidad Civil
  • Fianzas a Clientes

YA ESTAMOS CONSTITUIDOS EN COMUNIDAD/COOPERATIVA ¿CÓMO PROSEGUIMOS?

El siguiente paso es elegir el proyecto que mejor se ajuste a nuestras necesidades y presupuesto.

Para evitar problemas en la adjudicación de viviendas, lo más sencillo es solicitar un proyecto que se parezca mucho a la edificación anterior en cuanto a distribución, es decir, si teníamos 4 bajos comerciales y 5 alturas con 3 pisos de tres dormitorios en cada piso, deberíamos de pedir un proyecto que contemple esta misma distribución. De esta manera, el matrimonio del 4º b, de tres dormitorios, recibirá un nuevo 4ºb, de al menos 3 habitaciones, y con orientación parecida.

El valor añadido del arquitecto consistirá en introducir mejoras en calidades, distribución interna de viviendas, orientación del edificio, servicios comunes (¿cabe una piscina o un juego de niños en el patio? ¿podemos hacer garajes? ¿cabe ahora un ascensor? ¿irá la calefacción con energía solar?), etc.

Por ello, una opción interesante es concursar entre distintos despachos de arquitectura a fin de tener distintas propuestas –siempre bajo la misma distribución- a valorar, para asegurarnos de que se elige la mejor solución para nuestro nuevo hogar.

Una vez se tiene el proyecto de ejecución, y obtenida la Licencia de Obras del Ayuntamiento (para comprobar que el proyecto está de acuerdo a la normativa), el siguiente paso es concursar la obra entre distintas empresas constructoras de confianza.

En los tiempos que corren, la confianza debe de empezar por la presentación de un aval de al menos el 10% del valor de la obra, de manera que nos aseguremos de que la empresa es solvente financieramente.

Otros aspectos a tener muy en cuenta son:

Antigüedad de la empresa.

Experiencia previa en edificación de viviendas (una empresa especializada en puentes, estructuras o gimnasios no tiene por qué ser buena en edificación de viviendas, donde los estándares de calidad son mucho mayores)

Otra opción puede ser la de concursar directamente Proyecto y Obra, es decir, tratar de que una única empresa nos presente distintas alternativas de proyecto de edificación y coste de la misma edificación (agiliza los plazos ya que acorta el número de ofertas a estudiar).

 

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