{"id":704,"date":"2011-08-29T12:42:09","date_gmt":"2011-08-29T10:42:09","guid":{"rendered":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/?p=704"},"modified":"2011-08-29T12:42:09","modified_gmt":"2011-08-29T10:42:09","slug":"guia-del-propietario-de-vivienda-afectada-en-lorca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/2011\/08\/guia-del-propietario-de-vivienda-afectada-en-lorca\/","title":{"rendered":"Gu\u00eda del propietario de vivienda afectada en Lorca"},"content":{"rendered":"
<\/div>

\"pregunta3\"<\/a>
\nTras los meses que llevamos \u00a0en nuestra oficina en Lorca<\/a>, ciudad de la que aprendemos d\u00eda a d\u00eda de sus gentes hemos decidido crear esta \u00a0gu\u00eda para las personas afectadas. Creemos que con nuestra experiencia en el sector de la construcci\u00f3n desde del a\u00f1o 67<\/strong> podemos aportar un poco de luz a la cantidad de dudas que todav\u00eda surgen tras el terremoto.<\/p>\n

Vamos a dividir en 2 partes ya que el art\u00edculo se har\u00eda muy extenso, dejando en la segunda entrega para las dudas que nos han consultado en nuestras oficinas<\/strong>. Dudas pr\u00e1cticas.<\/p>\n

ACABAMOS DE DERRIBAR NUESTRO INMUEBLE:<\/h4>\n

\u00bfQU\u00c9 OCURRE AHORA?<\/h4>\n

Existe un solar en proindiviso (no se puede dividir en \u201ctrocitos\u201d, uno para cada propietario) que pertenece a distintos propietarios y en distintos porcentajes (de acuerdo al porcentaje de propiedad que ten\u00edan en el edificio anterior).<\/p>\n

Dichos propietarios deciden construir un nuevo edificio sobre dicho solar.<\/p>\n

\u00bfC\u00d3MO GESTIONAMOS LA RECONSTRUCCI\u00d3N?<\/h4>\n

Los vecinos han de determinar c\u00f3mo van a unirse para gestionar la construcci\u00f3n<\/strong>. Para ello tienen dos alternativas:<\/p>\n

    \n
  • Constituirse en COOPERATIVA<\/strong>\n
      \n
    • Tiene personalidad jur\u00eddica<\/li>\n
    • Tiene obligaciones fiscales: IVA, Retenciones, Impuesto de Sociedades, etc.<\/li>\n
    • Pueden recuperar el exceso de IVA soportado<\/li>\n
    • Se rige por los Estatutos<\/li>\n
    • Marco legal exhaustivo que resta agilidad a la gesti\u00f3n y toma de decisiones<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
    • Constituirse en COMUNIDAD DE BIENES<\/strong>\n
        \n
      • Carece de personalidad jur\u00eddica<\/li>\n
      • No presenta declaraci\u00f3n de IVA o Sociedades<\/li>\n
      • No pueden recuperar un supuesto exceso de IVA soportado<\/li>\n
      • Se rige por el Estatuto de Constituci\u00f3n y, en su defecto, por el C\u00f3digo Civil, art. 392 y siguientes.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

        Los Estatutos pueden regir todo el funcionamiento sin someterse a la legislaci\u00f3n restrictiva de una empresa.<\/p>\n

        LA IMPORTANCIA DE LOS ESTATUTOS<\/h4>\n

        Rigen y ordenan todos los aspectos del funcionamiento de la Comunidad o Cooperativa<\/strong> y, en especial aquellos tan importantes como:<\/p>\n

          \n
        • Mayor\u00edas requeridas para adoptar acuerdos<\/li>\n
        • Forma de reparto de las viviendas (sorteo, semejanza vivienda anterior, etc.)<\/li>\n
        • Entrega inicial y pagos posteriores<\/li>\n
        • Tratamiento de los impagos<\/li>\n
        • Forma de Gobierno de la Comunidad de Bienes, \u2026<\/li>\n<\/ul>\n

          \u00bfNOMBRAMOS UNA GESTORA?<\/span><\/p>\n

          Aunque sin duda de ayuda, no es indispensable. La gestora, si ha sido bien escogida, puede agilizar el funcionamiento de la Comunidad o Cooperativa e incluso puede ser de ayuda para dirimir discrepancias entre los propietarios<\/strong>. Su coste, normalmente entre un 6% o 9% del proyecto, incrementa el importe final de la obra si bien, por otro lado, con una buena gesti\u00f3n puede ahorrar a la comunidad su coste e incluso m\u00e1s: aligerando plazos de la tramitaci\u00f3n administrativa, optimizando la gesti\u00f3n financiera, resolviendo posibles contingencias (aparici\u00f3n de restos arqueol\u00f3gicos, etc.).<\/p>\n

          C\u00d3MO SE FINANCIA LA RECONSTRUCCI\u00d3N<\/h4>\n

          Todos los propietarios recibir\u00e1n una indemnizaci\u00f3n por parte del Consorcio de Compensaci\u00f3n de Seguros<\/strong>. Dicha indemnizaci\u00f3n, para casos de demolici\u00f3n y reconstrucci\u00f3n, suele fijarse en un porcentaje del importe asegurado en concepto de Continente.<\/p>\n

          Cuando exista cl\u00e1usula a favor de entidades financieras, normalmente cuando el bien est\u00e1 hipotecado, ser\u00e1 \u00e9sta quien reciba y \u201cadministre\u201d la indemnizaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

          Una vez recibidas las indemnizaciones, es muy conveniente que la mayor parte de las mismas quede ingresada en la cuenta de la Comunidad o Cooperativa<\/strong> en concepto de entrega inicial (se indicar\u00e1 as\u00ed en los Estatutos) con el fin de evitar futuros problemas de cobro.<\/p>\n

          Cuando existan propietarios que por un infraseguro<\/strong> \u2013o incluso la inexistencia de seguro- no alcancen con su indemnizaci\u00f3n el coste de la reconstrucci\u00f3n, deber\u00e1n de solicitar las Ayudas Estatales <\/strong>que le ayuden a completar la cantidad necesaria para reconstruir su vivienda o local.<\/p>\n

          \u00bfQU\u00c9 GASTOS PUEDO ESPERAR?<\/h4>\n

          Sin ser exhaustivos, una obra de edificaci\u00f3n soportar\u00e1 estos gastos:<\/p>\n

            \n
          • GASTOS DE CONSTRUCCION<\/li>\n
          • TASAS Y LICENCIAS<\/li>\n
          • ICIO<\/li>\n
          • Licencia de 1\u00aa ocupaci\u00f3n<\/li>\n
          • Tasas Org. Auton\u00f3micos\/Municipales<\/li>\n
          • IAE Promoci\u00f3n<\/li>\n
          • Otros impuestos y tasas<\/li>\n
          • Obra Nueva- IAJD<\/li>\n
          • Divisi\u00f3n Horizontal – IAJD<\/li>\n
          • Notar\u00eda ONDH<\/li>\n
          • Registro ONDH<\/li>\n
          • Proyecto B\u00e1sico y Ejecuci\u00f3n<\/li>\n
          • Direcci\u00f3n de obra<\/li>\n
          • Proyecto Fontaner\u00eda<\/li>\n
          • Libro del Edificio<\/li>\n
          • Proyecto Final reformado<\/li>\n
          • Direcci\u00f3n Obra Aparejador<\/li>\n
          • Otros Proyectos (geot\u00e9cnico, Telecomunicaciones, \u2026)<\/li>\n
          • Estudio de Seguridad<\/li>\n
          • Plan de Seguridad<\/li>\n
          • Control y Seguimiento Coordinaci\u00f3n Seguridad y Salud<\/li>\n
          • Control de Calidad<\/li>\n
          • GASTOS FINANCIEROS<\/li>\n
          • SEGUROS<\/li>\n
          • Decenal<\/li>\n
          • Responsabilidad Civil<\/li>\n
          • Fianzas a Clientes<\/li>\n<\/ul>\n

            YA ESTAMOS CONSTITUIDOS EN COMUNIDAD\/COOPERATIVA \u00bfC\u00d3MO PROSEGUIMOS?<\/h4>\n

            El siguiente paso es elegir el proyecto que mejor se ajuste a nuestras necesidades y presupuesto.<\/p>\n

            Para evitar problemas en la adjudicaci\u00f3n de viviendas, lo m\u00e1s sencillo es solicitar un proyecto que se parezca mucho a la edificaci\u00f3n anterior en cuanto a distribuci\u00f3n<\/strong>, es decir, si ten\u00edamos 4 bajos comerciales y 5 alturas con 3 pisos de tres dormitorios en cada piso, deber\u00edamos de pedir un proyecto que contemple esta misma distribuci\u00f3n. De esta manera, el matrimonio del 4\u00ba b, de tres dormitorios, recibir\u00e1 un nuevo 4\u00bab, de al menos 3 habitaciones, y con orientaci\u00f3n parecida.<\/p>\n

            El valor a\u00f1adido del arquitecto consistir\u00e1 en introducir mejoras en calidades, distribuci\u00f3n interna de viviendas, orientaci\u00f3n del edificio, servicios comunes <\/strong>(\u00bfcabe una piscina o un juego de ni\u00f1os en el patio? \u00bfpodemos hacer garajes? \u00bfcabe ahora un ascensor? \u00bfir\u00e1 la calefacci\u00f3n con energ\u00eda solar?), etc.<\/p>\n

            Por ello, una opci\u00f3n interesante es concursar entre distintos despachos de arquitectura a fin de tener distintas propuestas <\/strong>\u2013siempre bajo la misma distribuci\u00f3n- a valorar, para asegurarnos de que se elige la mejor soluci\u00f3n para nuestro nuevo hogar.<\/p>\n

            Una vez se tiene el proyecto de ejecuci\u00f3n, y obtenida la Licencia de Obras del Ayuntamiento<\/strong> (para comprobar que el proyecto est\u00e1 de acuerdo a la normativa), el siguiente paso es concursar la obra entre distintas empresas constructoras de confianza.<\/p>\n

            En los tiempos que corren, la confianza debe de empezar por la presentaci\u00f3n de un aval de al menos el 10% del valor de la obra<\/strong>, de manera que nos aseguremos de que la empresa es solvente financieramente.<\/p>\n

            Otros aspectos a tener muy en cuenta son:<\/strong><\/p>\n

            Antig\u00fcedad de la empresa.<\/strong><\/p>\n

            Experiencia previa en edificaci\u00f3n de viviendas (una empresa especializada en puentes, estructuras o gimnasios no tiene por qu\u00e9 ser buena en edificaci\u00f3n de viviendas, donde los est\u00e1ndares de calidad son mucho mayores)<\/p>\n

            Otra opci\u00f3n puede ser la de concursar directamente Proyecto y Obra<\/strong>, es decir, tratar de que una \u00fanica empresa nos presente distintas alternativas de proyecto de edificaci\u00f3n y coste de la misma edificaci\u00f3n (agiliza los plazos ya que acorta el n\u00famero de ofertas a estudiar).<\/p>\n

             <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Tras los meses que llevamos \u00a0en nuestra oficina en Lorca, ciudad de la que aprendemos d\u00eda a d\u00eda de sus gentes hemos decidido crear esta \u00a0gu\u00eda para las personas afectadas. Creemos que con nuestra experiencia en el sector de la construcci\u00f3n desde del a\u00f1o 67 podemos aportar un poco de luz a la cantidad de […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":714,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[7,11],"tags":[72,705,87,118,119],"class_list":["post-704","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-compromiso-social","category-informacion","tag-guia","tag-informacion","tag-lorca","tag-rehabiiltacion-lorca","tag-rehabilitacion"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/704","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=704"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/704\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/714"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=704"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=704"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/urbincasa.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=704"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}